עשרת הדיברות לבעל דירות בפרוייקט פינוי-בינוי

מאת דן אבישר

להלן עשרה כללי זהירות לבעלי דירות אשר שוקלים להצטרף לעסקה של פינוי-בינוי.

 

כל הסעיפים מנוסחים לצרכי נוחות בלשון זכר, מובן שהם תקפים לשני המינים ומכוונים לנשים ולגברים כאחד.

 

1. בדוק היטב את זהות היזם, כישוריו, ניסיונו וחוסנו הכלכלי. תחום ההתחדשות העירונית מושך אליו יזמים חסרי כל ניסיון בתחום ולעיתים חסרי ניסיון בענף הבניה ושרלטנים של ממש.

 

2. אל תתבייש לדרוש מהיזם להציג בפניך "מכתב יכולת" מבנק ורישיון קבלן.

 

3. דרוש מהיזם לראות פרוייקטים קודמים שהוא בנה ואל תתבייש לפנות לבעלי הדירות ולשאול אותם על חוויותיהם בהתקשרות עם היזם מתחילת התהליך ועד למסירת הדירות ואופן היענות היזם לטיפול בליקויי בניה.

 

4. חשוב שבעלי הדירות יבחרו באופן עצמאי את עורך הדין שלהם. מומלץ לוודא שלעורך הדין יש ניסיון רב בתחום המקרקעין בכלל וההתחדשות העירונית בפרט וכי הוא לא מצוי במצב של ניגוד אינטרסים.

 

5. בדוק היטב את צוות היועצים המקצועיים של היזם: האדריכל, עורך הדין המייצג את היזם ואת החברה הקבלנית העומדת לבצע בפועל את הבניה.

 

6. דרוש כי "היזם" החתום על ההסכם הוא בעל רכוש ממשי ויהיה את מי לתבוע במידה של הפרת הסכם או ליקויי בניה. מדובר בהתקשרות ארוכת שנים ורצוי לבדוק כי אין סיכונים כי היזם יפשוט רגל או ייכנס לפירוק או ייעלם. יזמים רבים נוהגים להקים חברות פרוייקט נפרדות לכל פרוייקט. הבעיה היא שחברה כזאת תתרוקן מתוכן ותיעלם ברגע שתמכור את כל הדירות וברגע האמת בו יתגלו ליקויי בניה בדירה או ברכוש המשותף לא יהיה את מי לתבוע. דרוש לכל הפחות כי חברת האם בעלת הרכוש והחוסן הכללית תחתום על ערבות לכל התחייבויות היזם או לכל הפחות לערבות בדק מוגדלת.

 

7. דרוש כי ימממן את הפרוייקט באמצעות ליווי בנקאי מבנק מוכר בשיטה של "פרוייקט סגור". בשיטה כזאת הבנק והמפקח מטעמו משגיחים היטב על הכסף.

 

8. דרוש לקבל את כל הערבויות הבנקאיות המומלצות: ערבות לפי חוק המכר דירות הבטחת השקעות של רוכשי דירות, בשווי העתידי של הדירה החדשה, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת דמי השכירות, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלומי המיסים ע"י היזם, ערבות בנקאית אוטונומית לתקופת הבדק בסכום שלא יפחת משיעור של 5% משווי עלויות בניית דירות הבעלים.

 

9. התייעץ עם מומחה מס בלתי תלוי לגבי היבטי המיסוי של העסקה ועמוד על כך שגובה ערבות המיסים ייקבע על ידי מומחה מס מנוסה ובלתי תלוי.

 

10. בדוק היטב את התמורה המוצעת לך. נהוג כי הדירה החדשה תהא גדולה ב-25 מ"ר לפחות מהשטח בפועל של הדירה הישנה בתוספת מרפסת שמש, חניה צמודה בטאבו בהתאם לתקן ובמידת האפשר גם מחסן צמוד בטאבו. דרוש להתייעץ לפני חתימת ההסכם עם יועץ אדריכלי או הנדסי בלתי תלוי שיבדוק את המפרט הטכני ואת התוכניות.

 

בהצלחה.

 

 

 

דן אבישר, עו"ד ונוטריון. בוגר אוניברסיטת ת"א. מנהל מחלקת המקרקעין במשרד עו"ד עמית הורוביץ ושות'. חבר ועדת המסים של לשכת עורכי הדין. מייצג בעלי דירות ונכסים, יזמים וקבלנים. תחומי עיסוק עיקריים: תמ"א 38,פינוי-בינוי, עסקאות קומבינציה ומכר, ייצוג במיסוי מקרקעין, תכנוני מס, ליווי עסקאות ביוון. כתובת משרדנו: דרך מנחם בגין 12, ר"ג, טל': 03-6122111.

מקור המאמר: articles.co.il