מאת אמיר ריטר
תוכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38) היא המצאה יצירתית ייחודית לישראל, שמטרתה לעודד את השוק הפרטי לפעול לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה, על ידי הענקת זכויות בנייה. המדינה החליטה לא לשאת בעלות חיזוק המבנים הדרושים חיזוק, ותחת זאת היא העניקה לבעלי הדירות, במסגרת תכנית מתאר ארצית 38. זכויות בנייה נוספות בעלות שווי כלכלי רב אשר נמכרות ליזם כנגד, בין היתר, חיזוק הבניין.
יש לציין כי תוכנית מתאר ארצית 38 , במתכונתה הנוכחית, אינה נותנת מענה לאזורי הפריפריה מאחר שזכויות הבנייה שניתנות ליזם שוות פחות מעלות שיפוץ הבניין וחיזוקו באוזרים אלו.
קיימות שתי דרכים למימוש הזכויות מכוח התמ"א:
האחת, תוספת יחידות דיור למבנה הקיים כנגד חיזוקו.
השניה, הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש במקומו (להלן: "תמ"א 38/2).
תוכנית מתאר ארצית 38 חלה על מבנים שקיבלו היתר בנייה לפני 01.01.1980 אשר לכאורה לא נבנו בהתאם לתקן 413. מבנים שנבנו לאחר 01.01.1980 וניתן אישור בכתב על ידי מהנדס כי הם לא נבנו על פי תקן 413 יחולו עליהם הוראות התמ"א המחייבות חיזוק, אך לא יינתנו בגין כך זכויות לתוספות בנייה כמפורט בתמ"א. זכויות הבנייה הנוספות לא יינתנו לבניינים עד 2 קומות שהם בשטח של עד 400 מ"ר. במקרים אלו תיתכן תוספת לשטחי הדירות הקיימות במסגרת התמ"א אך ללא תוספת יחידות דיור חדשות.
התמ"א לא תחול על בניינים לא מאוישים וכאלו שהוצא כנגדם צו הריסה. בנוסף, במקומות שבהם נקבעו הוראות בתוכניות מאושרות של "פינוי בינוי" תהא עדיפות לתוכניות אלו על תוכנית מתאר ארצית 38.
כאמור, תוכנית מתאר ארצית 38 הינה תוכנית אשר נותנת לדיירם תמריצים כלכליים לביצוע עבודות חיזוק ומיגון של הבניין מפני רעידות אדמה, ואגב כך – שיפוץ הבניין, הוספת מעלית, הרחבת הדירות הקיימות ועוד. תוכנית מתאר ארצית 38 אף כוללת הענקת זכויות להרחבת הדירות הקיימות בבניין, אשר תכלול מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) וזאת במטרה לעודד את מיגון הדירות ובניית ממ"דים מפני טילים סיכונים בטחוניים, שאין חולק כי באזורנו הם ממשיים יותר מרעידת אדמה.
במסגרת ההסכם מכוח תוכנית מתאר ארצית 38 – הדיירים מעניקים ליזם את הזכות לבנות יחידות דיור נוספת מכוח תמ"א 38, בצירוף ההקלות הניתנות להם בנושא היטל השבחה ומס שבח. בנוסף, בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38, באמצעות אישור של תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידת אדמה יכולה רשות מקומית, להרחיב בתחומה את זכויות הבנייה הניתנות מכוח התמ"א. נכון להיום, מספר רשויות מקומיות (רמת גן, הרצליה, בת ים, ראשל"צ, פ"ת ) אכן קידמו תוכניות מקומיות מפורטות להרחבת זכויות הבניה במסגרת התמ"א, בכדי להגדיל את הכדאיות הכלכלית ביישומה ובכך ליצור תמריץ מספק לביצוע חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה.
התמורות הניתנות במסגרת תוכנית מתאר ארצית 38 פתוחות למו"מ ותלויות במספר גורמים כגון: אפשרויות תכנוניות, מיקום הבניין, היקף זכויות הבנייה הנוספות (קומה אחת או שתיים), פתרון לחניות, קושי הביצוע וכד'. התמורות השכיחות הניתנות, לפחות באזורי הביקוש הן: שדרוג וחידוש הבניין, הוספת מעלית, חדר ממ"ד ומרפסת שמש וכמובן חיזוק יסודות הבניין. התמורות הניתנות מכוח התמ"א משביחות את ערך דירתכם בשעור ניכר.
קבלת יעוץ משפטי ממשרד עו"ד הינה צעד חשוב ומומלץ בתהליך קבלת האישור לתמ"א 38. קבלת יעוץ משפטי ממשרד המוביל בתחום ההתחדשות העירונית הינו המפתח להצלחה בתחום התמ"א. עורכי דין המתמחים בתמ"א 38 מעניקים שירות משפטי בלתי מתפשר, יעיל, איכותי ויצירתי אשר מתמקד בלקוח ובצרכיו הייחודים. חשוב במיוחד למצוא משרד עורכי דין בעל נסיון עשיר המאפשר להוביל פרויקטים מורכבים ורבי משתתפים בזמן המינימלי הדרוש, ובדרך הטובה ביותר, לחתימה על הסכם תמ"א. משרד עורכי דין טוב מספק שירות, הן ברמה האישית והן ברמה המשפטית ושם במרכז את הדייר.
מקור המאמר: articles.co.il